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A declaração de bens imóveis é um dos pontos que mais geram dúvidas no Imposto de Renda e também um dos que mais levam contribuintes à malha fina. No IR 2026 (ano-calendário 2025), é importante entender que comprar ou vender um imóvel, por si só, não obriga a entrega da declaração. A obrigatoriedade está ligada a situações específicas previstas nas regras da Receita. Comprei ou vendi um imóvel: preciso declarar? A compra ou venda de um imóvel não gera, automaticamente, a obrigação de declarar o Imposto de Renda. A obrigatoriedade surge quando o contribuinte se enquadra em algumas situações, como: Ou seja, o imóvel passa a ser relevante dentro do contexto patrimonial do contribuinte, e não apenas pela transação em si. Patrimônio acima de R$ 800 mil exige atenção A obrigatoriedade de declarar não está vinculada ao valor de um único imóvel, mas sim ao conjunto de bens. Isso significa que: Não existe valor mínimo de transação Outro ponto importante: não existe um valor mínimo de compra ou venda de imóvel que obrigue a declaração. A análise deve sempre considerar: Além disso, caso o contribuinte já esteja obrigado a declarar por outros critérios (como renda), o imóvel deve ser informado independentemente do valor da operação. Como declarar um imóvel no IR 2026 Quem adquiriu um imóvel em 2025 deve registrar a informação na ficha “Bens e Direitos”, dentro do grupo “01 – Bens Imóveis”, selecionando o código correspondente (casa, apartamento, etc.). O sistema exige informações como: No campo “Discriminação”, devem ser informados: Se a compra ocorreu em 2025: Imóveis financiados: como informar No caso de financiamento, o contribuinte não deve declarar a dívida na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”. O correto é: Venda de imóvel: o que muda na declaração Para quem vendeu um imóvel em 2025: Além disso, é necessário apurar se houve lucro por meio do Programa de Ganhos de Capital (GCap). O imposto sobre o ganho deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. O atraso pode gerar multas de até 20%. Isenção do IR e a regra dos 180 dias Existe a possibilidade de isenção do imposto sobre o ganho de capital quando o valor da venda de um imóvel residencial é reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil. Para isso: Caso apenas parte do valor seja reinvestida, a diferença será tributada normalmente. Atualização do valor do imóvel: o que pode e o que não pode O valor do imóvel declarado não pode ser atualizado com base na valorização de mercado. Ele só pode ser alterado em duas situações: Gastos com obras podem ser somados ao valor do imóvel, desde que comprovados, o que pode reduzir o ganho de capital em uma venda futura. Documentação: o que guardar Para comprovar informações declaradas, o contribuinte deve manter: Esses documentos devem ser guardados por pelo menos cinco anos após a venda do imóvel. Novidade no IR 2026 Na declaração deste ano, há uma nova exigência na ficha de “Bens e Direitos”: O contribuinte deve informar se o imóvel possui usufruto, indicando quem detém a posse e quem possui a propriedade legal do bem. Atenção aos detalhes evita problemas A correta declaração de imóveis exige atenção a regras específicas, principalmente em casos de compra, venda, financiamento ou reformas. Pequenos erros podem gerar inconsistências e levar o contribuinte à malha fina, tornando essencial o preenchimento cuidadoso das informações.