A declaração de bens imóveis é um dos pontos que mais geram dúvidas no Imposto de Renda e também um dos que mais levam contribuintes à malha fina.
No IR 2026 (ano-calendário 2025), é importante entender que comprar ou vender um imóvel, por si só, não obriga a entrega da declaração. A obrigatoriedade está ligada a situações específicas previstas nas regras da Receita.
Comprei ou vendi um imóvel: preciso declarar?
A compra ou venda de um imóvel não gera, automaticamente, a obrigação de declarar o Imposto de Renda.
A obrigatoriedade surge quando o contribuinte se enquadra em algumas situações, como:
- Venda de imóvel com lucro (ganho de capital), com imposto a pagar
- Venda com lucro mesmo nos casos em que foi utilizada a isenção pela regra dos 180 dias
- Patrimônio total superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2025, considerando imóveis, contas, investimentos e veículos
Ou seja, o imóvel passa a ser relevante dentro do contexto patrimonial do contribuinte, e não apenas pela transação em si.
Patrimônio acima de R$ 800 mil exige atenção
A obrigatoriedade de declarar não está vinculada ao valor de um único imóvel, mas sim ao conjunto de bens.
Isso significa que:
- Quem possui um único imóvel avaliado em R$ 800 mil ou mais já atinge o limite
- O cálculo considera o patrimônio total, incluindo imóveis, saldos em conta, investimentos e veículos
Não existe valor mínimo de transação
Outro ponto importante: não existe um valor mínimo de compra ou venda de imóvel que obrigue a declaração.
A análise deve sempre considerar:
- Se houve ganho de capital
- Ou se o patrimônio total ultrapassa o limite estabelecido
Além disso, caso o contribuinte já esteja obrigado a declarar por outros critérios (como renda), o imóvel deve ser informado independentemente do valor da operação.
Como declarar um imóvel no IR 2026
Quem adquiriu um imóvel em 2025 deve registrar a informação na ficha “Bens e Direitos”, dentro do grupo “01 – Bens Imóveis”, selecionando o código correspondente (casa, apartamento, etc.).
O sistema exige informações como:
- Dados do IPTU
- Data da compra
- Endereço
- Área do imóvel
- Número da matrícula e cartório
No campo “Discriminação”, devem ser informados:
- Forma de aquisição (à vista ou financiado)
- Dados do vendedor (nome e CPF ou CNPJ)
Se a compra ocorreu em 2025:
- O campo referente a 2024 deve ficar zerado
- O campo de 2025 deve refletir o valor efetivamente pago até aquela data
Imóveis financiados: como informar
No caso de financiamento, o contribuinte não deve declarar a dívida na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.
O correto é:
- Atualizar o valor do imóvel na ficha “Bens e Direitos”
- Somar anualmente as parcelas pagas e a entrada ao valor já declarado
Venda de imóvel: o que muda na declaração
Para quem vendeu um imóvel em 2025:
- O valor declarado em 2024 deve ser mantido
- O campo de 2025 deve ser zerado
Além disso, é necessário apurar se houve lucro por meio do Programa de Ganhos de Capital (GCap).
O imposto sobre o ganho deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à venda. O atraso pode gerar multas de até 20%.
Isenção do IR e a regra dos 180 dias
Existe a possibilidade de isenção do imposto sobre o ganho de capital quando o valor da venda de um imóvel residencial é reinvestido na compra de outro imóvel residencial no Brasil.
Para isso:
- O reinvestimento deve ocorrer em até 180 dias
- A regra só pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos
Caso apenas parte do valor seja reinvestida, a diferença será tributada normalmente.
Atualização do valor do imóvel: o que pode e o que não pode
O valor do imóvel declarado não pode ser atualizado com base na valorização de mercado.
Ele só pode ser alterado em duas situações:
- Pagamento de parcelas de financiamento
- Realização de reformas, ampliações ou melhorias
Gastos com obras podem ser somados ao valor do imóvel, desde que comprovados, o que pode reduzir o ganho de capital em uma venda futura.
Documentação: o que guardar
Para comprovar informações declaradas, o contribuinte deve manter:
- Notas fiscais
- Recibos de obras
- Documentos de compra e venda
Esses documentos devem ser guardados por pelo menos cinco anos após a venda do imóvel.
Novidade no IR 2026
Na declaração deste ano, há uma nova exigência na ficha de “Bens e Direitos”:
O contribuinte deve informar se o imóvel possui usufruto, indicando quem detém a posse e quem possui a propriedade legal do bem.
Atenção aos detalhes evita problemas
A correta declaração de imóveis exige atenção a regras específicas, principalmente em casos de compra, venda, financiamento ou reformas.
Pequenos erros podem gerar inconsistências e levar o contribuinte à malha fina, tornando essencial o preenchimento cuidadoso das informações.
