Com o crescimento das plataformas como o Airbnb, o aluguel de temporada se tornou uma modalidade bastante procurada por proprietários de imóveis no Rio de Janeiro que buscam rentabilizar seus bens, e por turistas que desejam uma experiência mais autêntica e flexível. No entanto, essa prática tem gerado dúvidas e até conflitos em muitos condomínios. Afinal, o condomínio pode proibir ou restringir o aluguel de curta temporada, como o Airbnb? E quanto à entrada e ao número de hóspedes? A Acir Administradora esclarece para você.
A Questão da Proibição do Aluguel de Temporada
A discussão sobre a legalidade da proibição do aluguel de temporada em condomínios é complexa e já foi objeto de análise pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). Esta Corte tem se posicionado sobre a questão do aluguel por temporada em condomínios residenciais, permitindo ou proibindo essa prática dependendo da interpretação da convenção do condomínio e da legislação vigente.
Em geral, entende que, se a convenção do condomínio estabelece uma destinação exclusivamente residencial, os contratos de locação por temporada podem ser proibidos caso sejam entendidos como hospedagens atípicas, especialmente aqueles realizados por meio de plataformas digitais como o Airbnb. Nestes casos, o STJ considera estes aluguéis como diferentes da locação por temporada tradicional e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações próprias.
Para facilitar análises jurídicas, é desejável que a autorização ou proibição desta prática de aluguel por temporada esteja expressamente prevista na convenção do condomínio. Cabe lembrar que o Código Civil Brasileiro (Lei nº 10.406/2002) estabelece que a convenção do condomínio rege a vida condominial e é obrigatória para todos os titulares de direito sobre as unidades e que alterações na convenção exigem um quórum qualificado de dois terços dos condôminos, conforme o Art. 1.351 do Código Civil.
Controle de Acesso e do Número de Hóspedes
Mesmo que o condomínio não proíba totalmente o aluguel de temporada, ele pode estabelecer regras para controlar o fluxo de pessoas e garantir a segurança e a tranquilidade dos moradores em sua Convenção ou no Regimento Interno.
O condomínio pode registrar o acesso de pessoas que contrataram a locação por temporada. Essa restrição geralmente se baseia em questões de segurança, normalmente abrangendo:
• Identificação prévia: Os dados dos hóspedes (nome completo, RG/CPF) podem ser solicitados com antecedência para que a portaria tenha conhecimento de quem irá entrar.
• Cadastro de visitantes: A portaria pode exigir que os hóspedes preencham um cadastro na entrada.
Outro ponto importante é observar se a Convenção Condominial ou o Regulamento Interno regulam o número de inquilinos nos aluguéis por temporada, ou o acesso às áreas comuns como piscinas, academias etc. Em caso positivo, estes inquilinos estarão sujeitos ao que está discriminado e devem ser informados destas regras. Com isto, evita-se incômodos aos demais moradores e sobrecarga da infraestrutura do condomínio.
Fonte: Acir Administradora, com a colaboração do Dr. André Luiz Junqueira, do escritório Coelho, Junqueira e Roque Advogados
