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De todos os assuntos problemáticos em condomínios esse talvez seja o mais complicado: drogas. E, infelizmente, ele é um problema muito mais comum do que se imagina. Até por isso, ele não deve ser ignorado. Então, sobre uso de drogas no condomínio, o que fazer? Para começar, vamos lembrar o óbvio: o uso de drogas ilícitas é crime. Portanto, é proibido que aconteça dentro de um condomínio. E isso nem precisa constar no regulamento interno, já que nenhuma atividade ilegal deve ser permitida. O que pode e deve constar são as regras e punições para quem descumprir leis. Normalmente, as mais efetivas são as multas. Porém, antes das multas e de qualquer outro problema vale o sempre indicado diálogo. Tudo bem que em casos como esse, parece uma solução, digamos, mais chata para o Síndico ou o Administrador.  Abordar alguém para falar sobre o uso de drogas realmente não deve ser uma das tarefas mais agradáveis. Mas, diante dos grandes aborrecimentos que é possível evitar, vale a pena. Para a conversa com o condômino é importante nunca abdicar do respeito, mas ele deve ser tratado como qualquer outro morador. Esse diálogo deve ter foco nas regras do local e multas. Caso seja um adolescente envolvido, é essencial que a família seja comunicada o mais rápido possível, por todo o problema em si, claro, mas também para que a família possa ajudar na solução. Em episódios recorrentes e mais graves, depois que a conversa não surtiu efeito, é indicado que seja considerada a possibilidade de que uma denúncia anônima seja feita à polícia. O síndico ou o Administrador não deve se envolver pessoalmente com o caso e, tampouco deve deixar a segurança dos outros moradores em risco.   Local do uso   Quando o uso de drogas no condomínio acontece em áreas comuns, todos sabem que é um ato proibido. Já dentro dos apartamentos (ou casas) não é tão explícito, mas também pode causar transtornos. Por se tratar de área privativa, não é possível que uma fiscalização seja feita, mas se acontecer um volume considerável de reclamações fundamentadas de vizinhos, o Síndico ou o Administrador deve intervir.   Dicas para inibir o uso de drogas no condomínio   – Quando o uso acontece em áreas comuns, normalmente ocorre em locais com menor fluxo de pessoas. Vale intensificar a iluminação e até encontrar alguma utilidade prática para o local. – Circuito interno de câmeras tende a inibir usuários. – Vale orientar o zelador ou o porteiro para fazer algumas rondas pelo condomínio durante o expediente. – Como citado no início do texto, deixe claro para os moradores que existem regras que devem ser seguidas e, quando isso não acontece, punições são aplicadas.

Um condomínio é um espaço de convivência, por mais que seja o sonho de alguns, raramente (ou provavelmente nunca) ele é composto somente por pessoas da mesma faixa etária, com os mesmos interesses e mesmos hábitos. Ele é naturalmente diversificado e tanto condomínio quanto condôminos precisam respeitar as diferenças. Na maioria dos casos esse respeito se dá por meio de regras. Sobre os jovens nesse espaço, é possível criar regras específicas para eles?   Possível é,  porém tudo deve ser bem acordado em assembléia e descrito no regimento interno. Mas, mais do que regras, o importante é o entendimento. Principalmente o entendimento de que o jovem quer e precisa de seu espaço no condomínio. Em contrapartida, o jovem deve entender que precisa respeitar os espaços e regras estabelecidas.   Em relação a esses espaços para os jovens, novos condomínios largam na frente. Boa parte deles já nasce com salão de jogos, e área de convivência com temática direcionada para esse público. Nos condomínios que não possuem esses locais, cabe à administração usar a criatividade. Dá para transformar salas ociosas em salas de cinema, de jogos ou mesmo em um lounge com sofás confortáveis e alguma decoração que ambiente melhor os jovens ali.   O diálogo é imprescindível Inclusive antes de criar esses espaços, para que os pedidos dos jovens sejam atendidos. Além disso, após a criação, o gestor precisa ser responsável pela fiscalização do bom uso (incluindo horários, atividades permitidas, etc…). O fato de existir o local não deve significar abrir mão do controle.   Para não abrir mão do controle vale estipular, além das regras, as punições para o caso de elas serem desobedecidas (ambas devem ser estabelecidas em assembléia) . O indicado é que antes de qualquer multa ou advertência, o responsável pelo jovem seja informado. Caso esse responsável esteja de acordo, uma dica é aplicar uma espécie de pena alternativa. Vale qualquer tipo de serviço voluntário, como separação de cartas, ou o emprego de alguma habilidade que a pessoa tenha em algo que beneficie o condomínio – sempre de forma consensual – e ainda traga uma lição valiosa. Não custa ressaltar que rigidez em excesso não é certeza de bons resultados.   Outro ponto a ser ressaltado: o diálogo. Naturalmente os jovens querem ser ouvidos e é importante que a administração esteja atenta para atender as demandas, que vão desde mudanças de horários até sugestão de compras para o condomínio. Se essas demandas forem viáveis, merecem ser estudadas.   Dica bônus   Para facilitar o diálogo e a implementação de regras, vale tentar eleger um representante para o grupo de jovens. Ele atuaria como um representante de turma e poderia ter acesso direto ao síndico ou à administração. Esse contato diminuiria a distância entre os jovens e as decisões tomadas no condomínio.  

Vamos falar sobre o Carlos. O Carlos saiu da casa dos pais depois de se casar. Mudou-se com a esposa para um apartamento. Depois de um tempo, começou a se sentir insatisfeito sobre algumas questões do condomínio e, como o posto de síndico vagou, decidiu se candidatar. E Carlos foi eleito. No começo, com gás, se desdobrou e conseguiu fazer um bom trabalho. Carlos é um daqueles caras que se orgulha de mostrar suas qualidades, como organização e retidão, características imprescindíveis para um síndico. Por isso, tudo começou bem. Mas o tempo pode ser desgastante; desgastante como ouvir reclamações, resolver problemas que nunca cessam, lidar com inúmeros documentos… Até que chegou a um ponto em que Carlos, mesmo sendo um ótimo síndico, passava a não aguentar mais. Afinal, como alguns dizem: “ser síndico é padecer no condomínio”. Carlos é um personagem criado baseado em fatos reais. Existe um dele em um punhado de condomínios por aí. E se o seu condomínio tem um Carlos, levante as mãos para o céu. Ele faz o que pode, mas tem horas que o trabalho pode parecer que não compensa. Então, como ser um síndico feliz? Basicamente, é necessário tomar boas decisões. Não se iluda com alguma falsa impressão de que o trabalho é simples; são muitas decisões a serem tomadas. Acertar nas medidas é o melhor caminho. O síndico vai precisar ter atenção, sobretudo, com:   – A Gestão de Pessoas Mediar conflitos é uma das principais tarefas. Eles sempre surgem e é importante ter jogo de cintura e procurar ser justo, sempre buscando o bem coletivo.   – Segurança do Condomínio Sem dúvida é um dos pontos mais caros aos condôminos. Então é necessário elaborar (ou melhorar) um plano de segurança que vá abranger, além do básico (câmeras, portões eletrônicos, guaritas, alarmes, entre outros dispositivos – dependendo do porte do condomínio), ações preventivas para condôminos e funcionários.   – Contratação de Prestadores de Serviço São muitos os serviços necessários e esse é um dos pontos que mais gera discórdia entre condôminos e síndico. O síndico que tiver contato com as melhores prestadoras de serviço (com preço justo) sai na frente.   – Prestar contas É muito importante, e é obrigação do síndico. No mínimo é necessário, de forma mensal, apresentar um demonstrativo em que constem todos os recebimentos e os pagamentos.   Além disso, tem muito mais. É verdade, porque tem toda uma documentação que o síndico precisa manter sob controle, sem contar uma busca saudável e necessária de sempre mitigar os custos do condomínio. Ou seja, uma porção de decisões corretas faz um síndico feliz. Mas, antes delas, é válido consultar uma administradora de condomínios. A empresa, se já possuir experiência, é capaz de reunir de forma competente as respostas para todos esses pontos levantados acima. Na verdade, essa pode ser a melhor escolha.   Se nós pudéssemos falar com o Carlos, contaríamos que a Acir possui mais de 60 anos de mercado e contamos com toda a estrutura e os melhores especialistas para simplificar e agilizar sua administração. Quer mais? Tem mais. A Acir é ainda sócia-fundadora da Associação Brasileira de Administradoras de Imóveis (ABADI), o que demonstra seus valores e respeito ao mercado e seus clientes. Associada ao SECOVIRIO – sindicato patronal que defende os interesses do setor da habitação, representando legalmente condomínios comerciais, residenciais e mistos, além de administradoras e imobiliárias em todo o território fluminense. Possuímos certificação do PROCONDO, Programa de Autorregulamentação da Atividade de Administração Condominial, concedida por duas vezes por auditoria realizada pelo Bureau Veritas, líder mundial em certificação. Oferecemos a síndicos, funcionários de condomínios e profissionais deste segmento, os mais diversificados serviços.   Conhece algum Carlos? Então conta isso pra ele.

Não adianta. Condôminos, ou até mesmo Síndico e Administradora que quiserem lutar contra animais de estimação em condomínios vão travar uma batalha perdida. Existe uma porção de jurisprudências que deixam claro: é proibido proibir. Entretanto, é possível e recomendado que existam regras. E regras bem claras, que definam o que pode e o que não pode. Essa definição deve constar na Convenção do Condomínio, se possível de forma bem detalhada, principalmente em pontos como os locais de circulação permitidos para os animais; se podem estar em todos os tipos de elevadores; se as coleiras são indispensáveis; o que acontece se o animal fizer necessidades nas áreas comuns, e por aí vai. Então, o que é permitido vai variar de condomínio para condomínio – sempre de acordo com as regras descritas no Regulamento Interno. O importante é que os animais não acabem interferindo no bem-estar da comunidade. Uma dica para facilitar o entendimento é especificar somente o que não é permitido. Isso diminui a margem de más interpretações. Em geral, o que não pode é: – Cachorros andando sem coleira pelo condomínio – Circulação deles em locais não permitidos (hall de entrada, por exemplo, ou no salão de festas) – Que as necessidades deles sejam deixadas pelo condomínio (caso aconteça, o dono deve recolher os dejetos do animal) – Caso o dono for viajar ou ficar muito tempo ausente, não pode deixar o animal no apartamento sozinho sem cuidados – E em alguns casos, que o animal utilize o elevador que não seja o de serviço   Barulho   Provavelmente, a maior dor de cabeça se tratando de animais em condomínios. Escolher o pet que vai viver em um condomínio exige bom senso. Não é permitido proibir raças, mas é aconselhável indicar que sejam evitados cães que naturalmente são muito barulhentos e até os muito grandes. Caso um morador se sinta incomodado, antes de registrar queixa é aconselhável que ele verifique se outros condôminos também se incomodam com os latidos. Se isso acontecer, o caso deve ser levado para o Síndico ou Administradora. Se o dono do animal não se mostrar disposto a colaborar, não pagar multas e evitar claramente o convívio pacífico, pode ser identificado como antissocial (link para o texto sobre esse assunto).   Excepcionalidades   Animais exóticos como aranhas ou cobras podem não ser compatíveis com a vida de um condomínio. Esses casos exigem análise cuidadosa, mas os bichos podem sim serem proibidos. No caso de animais que demonstram ser agressivos com moradores ou até com outros bichos, vale considerar a recomendação de uso de focinheira, independentemente do porte do animal.

O Síndico de um condomínio normalmente pode ser visto como o equivalente ao Prefeito de uma (micro) cidade. Ele é o responsável civil e criminal pela execução dos atos administrativos do condomínio. Ele gerencia as contas, alguns problemas e as necessidades do local – pode ou não contar com uma equipe para isso. Seu cargo tem certa autonomia de ação, mas é importante lembrar que Síndico não se torna dono e, por isso, suas intervenções têm um limite. Algumas situações são clássicas em que o Síndico é convocado a agir e alguns moradores esperam dele um novo papel: o de mediador ou mesmo o de juiz. Mas estes papéis também não estão nas atribuições do cargo.   Problemas entre familiares dentro de suas unidades Brigas e conflitos entre familiares, que repercutem pelo condomínio, acabam exigindo uma posição no síndico. Qualquer ação deve se basear no que está estabelecido na lei, na Convenção e no Regimento Interno. Mas o melhor é manter-se o mais distante possível. Uma ocorrência denunciada por um condômino em relação à outra unidade tem que ser averiguada prontamente. Caso haja nova ocorrência ou relatos de outros moradores e funcionários, cabe ao Síndico enviar uma notificação por escrito. E, de acordo com o que prevê a Convenção e o Regimento, solicitar que sejam tomadas as providências para evitar novos transtornos. No entanto, o condomínio como uma sociedade em pequenas dimensões, pode permitir que o “Prefeito” conheça bem a sua população. E aí, o Síndico pode “sentir” se cabe uma conversa amigável. Exceto, claro, acontecimentos graves que envolvam agressões, ameaças ou maus tratos. Estes exigem intervenções imediatas e diretas do Síndico, sob pena de ser acusado de omissão.   Brigas entre vizinhos Esta é uma situação (muito comum) que exige mais diretamente uma posição do Síndico – mesmo que mediar conflitos não seja uma função obrigatória. Em um primeiro momento, é indicado que o Síndico esteja sempre neutro e adote uma postura imparcial. Ele pode tentar ouvir os dois lados do conflito para resolver de forma amigável. Caso não seja possível, o Síndico não poderá agir como um juiz e “decidir” quem está certo. Para isto, é necessário contratar um mediador ou advogado antes de, talvez, levar o caso à justiça. É claro, mais uma vez, que esta postura não vale para casos de agressões, uso de armas e ameaças, em que deve ser acionada a presença da polícia.   Reclamações de barulho Reclamações sobre barulho estão entre os maiores causadores de conflitos em condomínios. Isso inclui obras, animais domésticos, festas e “mau comportamento” de alguns condôminos. Vale sempre lembrar que não cabe ao Síndico mediar o conflito entre os moradores, mas as reclamações devem ser averiguadas. Caso o ruído incomode apenas um morador, pode ser que o mesmo não seja assim tão alto, e que, principalmente, não esteja incomodando a coletividade. Se ficar comprovado que o problema atinge outras unidades, o Síndico deve seguir o que diz a Convenção e o Regimento e, se possível, enviar a notificação em nome do condomínio. Sempre evitando o envolvimento pessoal nos problemas.   Para o Síndico intervir: ter bom senso, imparcialidade e seguir as regras Uma conversa amigável para tentar solucionar os problemas não deve ser descartada e pode ser a melhor opção. Mas o Síndico precisa ter cuidado para não deixar a sua posição de imparcialidade e “tomar partido” ou se envolver demais no problema. Bom senso e um “feeling” são imprescindíveis para que o Síndico não realize ações aquém e nem além do que permite o seu cargo. E, principalmente, ele deve sempre seguir o que diz a Convenção e o Regimento Interno do condomínio. E a lei.

É preciso responder com clareza a questão: não! Síndico nenhum pode limitar o número de pessoas nas unidades que são alugadas por temporadas ou períodos curtos em um condomínio. E nem proibir que aconteça esse tipo de aluguel. Ações como estas iriam ferir o direito de propriedade estabelecido na Constituição. No entanto, algumas manobras e regras aprovadas na Convenção do Condomínio e no Regimento Interno podem ajudar a evitar problemas com esses “breves inquilinos” e sem prejudicar os proprietários que colocam suas unidades à disposição de aluguéis por temporada. Como não é possível impedir o aluguel de temporada – ações judiciais, inclusive, já mostraram que o impedimento é ilegal – a ideia é conversar e orientar os proprietários que nos contratos de aluguéis de temporada, fique claro que o usuário deve respeitar as condições dos imóveis. O ideal é que o locador estipule em contrato um número máximo de duas/três pessoas por quarto. Afinal, muitas pessoas utilizando os recursos (como água, por exemplo) do condomínio causam transtornos aos outros moradores. E nisso, até a legislação pode ajudar, porque “tudo que traz prejuízo ao sossego dos demais condôminos deve ser coibido”. Por exemplo: o prédio tem condições de atender até X usuários por unidade. Se extrapolar, pode ser considerado como infração.   Regras Caso ainda não haja regras para este tipo de locação, é preciso criar. Mas para fazer alterações nesses documentos (Convenção de Condomínio e Regimento Interno) são necessários dois terços de condôminos aprovando e assinando as mudanças. No mais, é importante fiscalizar e multar, se for possível. Uma norma que pode trazer mais segurança e tranquilidade ao condomínio, é que fique estabelecida ao locador a obrigatoriedade de informar o número de pessoas, o tempo de permanência delas e ainda fornecer documento dos inquilinos visitantes para o acesso ao prédio. Desta forma, é possível impedir que esses hóspedes levem ainda novos visitantes para o condomínio. E possibilita um maior controle. É recomendado, também, não deixar passar despercebido qualquer excesso desses inquilinos de temporada. E cobrar danos ou transtornos causados. Mas é importante lembrar que essa conta é do proprietário. Ele é o responsável pelas atitudes de suas visitas e hóspedes enquanto possui a representação legal do imóvel.   Conclusão O proprietário tem o direito de alugar a sua unidade para quem quiser, para quantas pessoas julgar válido e, inclusive, pelo período que desejar. Não há o que ser debatido quanto a isso. O que deve ser colocado em questão são os transtornos que podem ser gerados aos outros condôminos com esta ação. Nem todos os prédios têm estrutura ou segurança adequadas para recepcionar hóspedes em grande volume e rotatividade. Além disso, é imprescindível que em qualquer condomínio residencial, tanto o locador quanto os visitantes/hóspedes respeitem todas as regras de convivência já pré-estabelecidas na Convenção ou no Regulamento Interno, com a possibilidade de punição caso não sejam cumpridas.

Corte de custos. Ordem número 1 em muitas empresas que buscam crescimento ou sobrevivência. A lógica é de que, se as receitas não sobem, o lucro deve vir com a redução de gastos. Em um condomínio o pensamento pode ser o mesmo. Afinal, a questão financeira está sempre em pauta e é responsável por muitos conflitos e dores de cabeça. Mas não estamos falando também em medidas drásticas; somente diminuir os desperdícios de consumo em um condomínio pode gerar grandes benefícios. Mas como diminuir esses desperdícios? Primeiramente a palavra de ordem é “vistoria”. Fazer um check-up no condomínio periodicamente pode trazer boas reduções em termos de gastos com luz, água e manutenção. Uma das medidas dessa vistoria é a busca por vazamentos em bombas d’água. Caso eles ocorram, podem aumentar consideravelmente a conta no fim do mês. Descobrir o quanto antes minimiza o estrago. Eventualmente, o síndico ou a administradora podem buscar engenheiros eletricistas ou mecânicos para um check-up mais minucioso, que avalie inclusive o consumo mensal de energia elétrica ou água. Isso pode sanar falhas que já estejam acontecendo, possivelmente há meses. Além disso, por falar na conta de água, vale destacar a importância da leitura diária do hidrômetro. Caso haja alguma alteração em relação à média diária, é indicado que um bombeiro seja acionado. É possível que esteja acontecendo algum vazamento e uma solução rápida diminui o desperdício. Ainda falando sobre a água: se for viável, é importante considerar uma maneira de coletar a água da chuva para reuso no condomínio. Isso traz economias para a conta de água e a de luz. E ainda: se possível, aposente a mangueira. Mesmo com a crise de falta d’água, ainda tem muita gente que lava carros, calçadas e áreas comuns do condomínio com ela. O problema é que uma mangueira aberta por 15 minutos gasta cerca de 280 litros. Ou seja, é interessante orientar funcionários e condôminos a utilizar vassoura e balde (quem sabe até, em alguns casos, reutilizando a água da chuva)   Elevadores Os elevadores são fontes de grandes desperdícios de energia. Uma dica para diminuir isso é desligá-los quando for possível. Se o condomínio tem mais de um deles, que ao menos um seja desligado nos horários de pouco uso. Se forem modelos muito antigos, vale considerar a troca. Elevadores modernos permitem uma economia de energia que chega até a 40% do consumo, sem contar a melhoria de segurança e até de conforto. Uma boa redução de desperdício já acontece quando os equipamentos são utilizados corretamente e com consciência. Isso não exige investimentos, não prejudica a qualidade de vida dos condôminos e, de quebra, promove redução de gastos.

Tem aquela velha história de que “o direito de um termina quando começa o do outro”. Ela é muito evocada quando o assunto é barulho no condomínio. Imagine a situação: a pessoa reúne os amigos para uma comemoração. A animação é natural e com ela vem a música alta. Só que do outro lado da parede, no apartamento vizinho, outro morador trabalhou o dia todo e ainda tem que levantar cedo no dia seguinte. Nem um vai querer abrir mão de seu sono, nem o outro vai querer abrir mão de sua festa. Como resolver? Bom senso e regras sobre som alto. O que diz a lei Primeiramente, antes mesmo das regras internas e do que incomoda ou não, existe a lei. A Norma Brasileira 10.151/2000, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), diz que o ruído em áreas residenciais não pode ultrapassar os limites estabelecidos: 55 decibéis para o período das 7h às 20h e 50 decibéis para o período das 20h às 7h. Detalhe: se o dia seguinte for domingo ou feriado, o período de 50 decibéis é estendido para as 9h. Como raramente alguém se dispõe a medir e registrar os decibéis (ou contratar um perito) e como também existem as regras internas do condomínio, elas acabam imperando. Usualmente, o período em que “se aceita” barulho é o mesmo da lei federal nº 3.688, que se refere à Paz Pública. Nela, o horário de descanso em geral começa às 22h e termina às 8h. Fora desse horário, não quer dizer que as festas estão proibidas, mas o bom senso deve prevalecer. Mas quando ele não prevalece, o síndico tem um problema pela frente e algumas medidas são indicadas. É necessário considerar o horário e a intensidade do barulho. Se realmente estiver acontecendo um abuso digno de providências, uma queixa deve ser feita no momento em que estiver ocorrendo, por meio do porteiro ou do zelador. Até numa reincidência, é aconselhável que o síndico somente supervisione o ocorrido, sem se envolver diretamente. Se caso, depois da notificação, o barulho não cesse, é uma opção chamar a polícia. Pode causar alguma animosidade, porém, é eficaz. Além disso, vale ressaltar que é aconselhável que quem chame a polícia seja um dos moradores que estejam se queixando do barulho e essa pessoa deve estar presente no momento da chegada dos policiais. Tendo polícia ou não, se o caso de som alto for repetido, o morador deve receber notificação e multa. Se ainda assim as ocorrências continuarem, o condomínio pode entrar com uma medida judicial para pedir a exclusão do condômino. Entretanto, essa é uma medida extrema, que deve ser evitada na medida do possível.