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Qualquer relação interpessoal tem suas dificuldades. Entre condôminos e o síndico não é diferente. No entanto, figurando como representante legal do condomínio, o síndico pode encontrar meios de se aproximar dos moradores e melhorar o relacionamento no ambiente. Mas não é uma iniciativa unilateral: é muito importante a colaboração de todos para o bom funcionamento do condomínio. A proximidade entre as residências e o impacto que a vida de um morador pode ter sobre o dia a dia dos vizinhos podem ser considerados alguns dos principais fatores de origem dos conflitos em condomínios. Adicione a essa receita a ideia que muitos condôminos têm de que o síndico deve ser responsável pela solução de todos os problemas desta comunidade. O resultado, em alguns casos, pode ser desastroso para o convívio social nestes espaços. Há maneiras de diminuir as chances de que isso ocorra. Reunimos aqui algumas dicas para ajudar o síndico a buscar melhorias para o relacionamento e estabelecer uma convivência agradável.  O ponto de partida é priorizar o respeito, dar espaço ao diálogo e ter paciência, mesmo diante de novos conflitos.   Conheça as regras e o regulamento interno Cada condomínio tem seu regimento interno – suas regras sobre horário de mudança, normas de utilização dos espaços, regras sobre segurança, etc. Síndicos e moradores devem conhecê-lo bem, pois é muito importante que todos estejam sempre cientes dos seus direitos e deveres. Ter como base o regimento interno também evita que as discussões sejam de cunho pessoal ou virem desentendimentos. E o síndico deve estar preparado para argumentar sobre até onde pode intervir.   Mantenha a transparência e valorize a comunicação Comunique decisões, mudanças, pendências e até os problemas. Às vezes síndicos cometem o erro de não dividir com os moradores a realidade do condomínio. Uma forma de minar a confiança dos moradores é pegá-los de surpresa com alguma decisão importante. Como aumento da taxa condominial sem explicações, taxas extras sem avisos prévios e outras ações impopulares que podem parecer arbitrárias. Apesar de o síndico – com aval dos conselheiros – ter a autoridade para tomar decisões, desde que dentro das leis e normas internas, não é interessante parecer um ditador. Para um bom relacionamento, os moradores devem saber o que está acontecendo no lugar onde vivem, se sentirem à vontade para participar e seguros de que estão bem representados. Mantenha uma boa comunicação com os condôminos. É possível fazer isto através de e-mails, grupos no WhatsApp, correspondência e encontros periódicos. Seja transparente e acessível.   Envolva os moradores ao condomínio Aproximar os moradores da realidade do condomínio faz com que eles entendam melhor o que está acontecendo. É válido encontrar atividades que as pessoas possam realizar juntas para se conhecerem, incentivar os moradores a valorizar o patrimônio e a respeitar as regras do local. Importante também é estimular a participação dos moradores em reuniões e decisões sobre o condomínio. Mas isso precisa acontecer de forma organizada e amistosa. Quanto mais os moradores se conhecem, a tendência é de que sejam menos intolerantes uns com os outros. E, claro, com o síndico. É válido até promover festas de confraternização entre moradores, síndicos e funcionários.   Estimule o respeito às áreas comuns É um incômodo para muitos condôminos quando acontece mau uso do salão de festas, ou quando alguém age de forma a atrapalhar a organização da garagem, ou mesmo quando deixam um animal de estimação no elevador social. Um condomínio é uma comunidade, e por isso deve ter suas regras respeitadas. Diante de casos como esses, o síndico deve fazer trabalhos de conscientização, levantar o problema nas assembleias e, em último caso, até aplicar penalidades previstas para o infrator das normas.

Um dos assuntos mais importantes de um condomínio deveria ser a previsão orçamentária, ou seja, o planejamento de como será gasto o dinheiro arrecadado. A partir desta decisão é possível ter um planejamento financeiro para garantir que as necessidades do condomínio sejam atendidas após o ano novo.  No entanto, mesmo envolvendo a parte mais crucial – o dinheiro –, a maioria dos moradores não dá a devida atenção e em alguns condomínios, a previsão nem é feita.   O que é previsão orçamentária: Em resumo, a previsão orçamentária é uma conta simples relacionando toda a quantia que entra para o condomínio. As taxas de condomínio e aluguéis de áreas comuns com os custos da gestão deste. Este plano anual deve ser feito pelo síndico e apresentado ao conselho fiscal e à assembleia geral, obrigatoriamente, uma vez por ano. O período da apresentação deve ser decidido com relação às normas do condomínio – convenção ou regimento interno. Mas normalmente é feita no início de cada gestão, mesmo que não haja troca de Síndico. Se houver necessidade de atualização do valor da taxa condominial, esta deve ser feita com base na previsão orçamentária. Além de manter o bom funcionamento do empreendimento e as contas em dia, deve-se trabalhar também para a qualidade de vida de todos e até pela valorização do imóvel.   Como é feita: Deve-se fazer uma média de todos os gastos – água, luz, manutenção, administradora, gastos com funcionários, etc. Somam-se todos estes valores e o resultado é dividido pelos próximos 12 meses. A base, claro, são os custos dos 12 ou 24 meses anteriores. Um bom orçamento precisa levar em conta itens. Como inflação do período, inadimplência do condomínio, dissídio dos funcionários (férias e 13°), contratos a serem negociados, despesas extraordinárias, entre outros. Mesmo analisando a inflação e novos possíveis gastos, deve-se procurar melhorar os serviços, sem aumentar muito a taxa mensal. Por isso, o planejamento deve tentar adequar o quadro da mão de obra, gastos excessivos de recurso ou serviço, etc. Vale lembrar também que se houver administradora no condomínio, esta deve ser solicitada para participar da elaboração do planejamento anual. A empresa pode fornecer um levantamento de dados e ajudar o síndico. Tanto para analisar os gastos passados, como para entender as reais necessidades do condomínio para o ano seguinte.   Caso a previsão não seja suficiente: Quando bem estudado, é difícil que o planejamento dê errado. Caso aconteça, é indicado que o síndico convoque uma assembleia para rever os cálculos e talvez anunciar um aumento da cota mensal. Mas antes é importante que ele aponte os motivos para a conta não ter fechado. A previsão orçamentária deve ser acompanhada mensalmente para identificar se o “vilão” foi algum gasto excessivo, algum imprevisto ou inadimplentes. É fundamental entender exatamente o que não está dando certo na previsão para conseguir melhorias e o apoio dos moradores. Ainda tem dúvidas sobre a previsão orçamentária? Então, entre em contato.

A área do playground talvez seja um dos espaços mais valorizados pelos pais em condomínios. Um ambiente que tem a intenção de ser saudável e contribuir para o desenvolvimento da criança. Mas, para oferecer apenas diversão – e nunca dor de cabeça – essas áreas precisam estar sempre bem cuidadas, ter regras e, principalmente, estar dentro das normas de segurança e manutenção recomendadas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas). Se o play do seu condomínio precisa de melhorias, é bom correr, porque o espaço fica ainda mais concorrido na temporada de férias. Desde 2012, a ABNT regulamentou novas normas para playgrounds em condomínios com o objetivo de auxiliar fabricantes e usuários a compreenderem melhor os requisitos mínimos de segurança nesses espaços, além de formas de manutenção e utilização. É importante seguir as determinações para evitar acidentes que poderiam ser prevenidos. Além disso, vale lembrar que, de acordo com o artigo 1.348 – V do Código Civil, em caso de um acidente causado por negligência na manutenção de qualquer área comum do condomínio, o Síndico pode ser responsabilizado. Então atenção para algumas dicas e determinações para manter a segurança no playground:   Piso: Como determinação da ABNT, as superfícies destinadas a entrar em contato com os pés devem ser planas, uniformes e devem ser de material apropriado para amortecer o impacto das quedas. Ou seja, os pisos e degraus devem ser macios, sem irregularidades e espaçados por igual. Alguns materiais são mais indicados como: areia, grama sintética e material emborrachado.   Brinquedos: Os materiais mais utilizados (e recomendados) para os brinquedos são plástico e madeira. Mas independentemente da escolha, os materiais devem ser atóxicos e ter excelente acabamento, sem lascas ou farpas soltas. Não podem ter protuberâncias ou cantos afiados, e os parafusos e roscas salientes devem ser protegidos. Além disso, os brinquedos devem ser montados com pelo menos 1,30 m de distância entre eles. E os condôminos devem ser informados que em caso de qualquer defeito ou dano em algum item do playground, o Síndico ou Zelador do condomínio deve ser comunicado imediatamente para retirar a peça ou até interditar o espaço até resolver o problema.   Inspeção: As inspeções do estado dos brinquedos e de todo o espaço devem ser diárias, porém, podem ser informais: feitas pelo Síndico, Zelador ou mesmo pelos pais. Essa pequena “vistoria” acontece mais para verificar danos de uso ou pequenos problemas que levem riscos às crianças. No entanto, periodicamente – o recomendado são seis meses – deve ser feita uma inspeção técnica mais rigorosa. Um profissional pode ser chamado para avaliar todas as estruturas do local. E a cada ano, a ABNT pede que seja feita uma vistoria com responsabilidade técnica e emissão de laudo por profissional habilitado, inclusive para verificar se as normas e requisitos de segurança listados pela Associação estão sendo seguidos.   Regras internas: As regras do próprio condomínio não são normas da ABNT, mas podem auxiliar o Síndico a ter um controle melhor do espaço e evitar problemas. Algumas ideias: – horário de funcionamento: assim é possível limpar ou realizar manutenções enquanto não é utilizado; – permanência de crianças apenas acompanhadas: é importante ter um adulto por perto para mediar as relações e evitar o mau uso – estabelecer idade mínima/máxima para utilização dos brinquedos; – proibição de alimentos: restos de comidas podem danificar os brinquedos, o piso e também podem atrair insetos e animais. Entre outras regras, de acordo com a necessidade do prédio.   Prevenção acima de tudo As determinações da ABNT para playgrounds devem ser seguidas não só como lei, mas também como manual de segurança. Afinal, o espaço será utilizado por crianças de diferentes idades e é essencial prevenir acidentes e outros transtornos.   É importante também escolher bem os equipamentos que serão adquiridos para o local. Qualidade, confiança e produtos de acordo com as normas são itens que devem ser avaliados em cada fornecedor, antes mesmo do valor que será cobrado.

É uma situação constante em um condomínio: pessoas que têm comportamentos antissociais. É sempre uma pena para todos os outros, mas é assim, da mesma forma que acontece em outros ambientes, como o de trabalho ou o de estudo; quase sempre aparece alguém que não demonstra ter muita noção sobre o que significa viver em comunidade e respeitar o direito do outro. Nesses casos, como lidar com os comportamentos antissociais dos condôminos?   Quem são os que têm comportamentos antissociais?   O próprio código civil tem uma definição sobre o que é ser antissocial e como esse condômino deve ser punido. É o artigo 1337. Tem aqueles que simplesmente ignoram tudo o que consta na convenção do condomínio. Tem aqueles que dão festas frequentes sem hora para acabar. Tem até os que destratam funcionários. São muitos os tipos, mas atenção: aquele condômino que tem um cachorro que de vez em quando incomoda, ou aquele que dá uma festa daquelas às vezes, não deve ser enquadrado nesse grupo. Para entrar nesse “time” o incômodo deve ser constante.   Como sempre: o melhor é o diálogo Nem sempre dá pra resolver na conversa, mas essa tem que ser sempre uma opção. O desgaste que pode ser poupado é inestimável. Mas, o problema pode persistir. Nesse caso, o primeiro passo indicado é uma advertência – escrita, de preferência. Em seguida, multa, a ser aplicada respeitando o que diz a convenção. Síndico ou administradora tem que estar bem cientes das leis para não acabar infringindo-as. Caso a conduta antissocial persista, uma nova multa pode ser aplicada, dessa vez em maior valor. Mas sempre com atenção ao que diz a convenção e o código civil para não correr o risco de aplicar uma multa que o infrator não pague amparado pela lei.   A inadimplência se enquadra como comportamento antissocial?   Antes de mais nada, como citamos acima, só é considerado antissocial se for constante. Se for o comportamento habitual do condômino não pagar cotas ou multas ele pode sim ser antissocial, já que esse comportamento acaba sendo contrária ao que o restante da coletividade do condomínio faz. Cabe ressaltar que se houver um motivo sensível, como a perda de emprego, vale usar um pouco do bom senso em casos como esse.   E quando os comportamentos antissociais nos condomínios são agressões verbais ou físicas? Algumas situações podem ir além de diálogo e multa. Quando pessoas são desrespeitadas, é necessário muito cuidado, sempre na busca de que o ocorrido não se repita. Quando um funcionário sofre o desrespeito é importante explicar ao agressor que a vítima pode entrar com um processo contra o condomínio por danos morais. Nesse caso, se ficar provada a participação desse condômino, ele será acionado judicialmente para pagar a indenização. É o que já dissemos: diálogo primeiro. Depois disso, vale registrar por escrito e enviar para todos como devem se portar em relação aos empregados. Agora, se o caso for ainda mais sério, com direito a agressão física (entre condôminos e funcionários ou mesmo somente entre condôminos), o síndico ou a administradora deve orientar a vítima a fazer um boletim de ocorrência – as mesmos comportamentos para o caso de agressão verbal valem aqui também.   Sem saída Se o caso for de comportamento antissocial extremo, há uma solução. É direito do condomínio entrar com uma ação na Justiça para retirar o condômino de sua convivência. Nesse caso, ele até continuaria sendo proprietário do imóvel, mas não poderia viver ou trabalhar nesse lugar. Essa expulsão é rara – e tem que ser mesmo. Para chegar nesse ponto é imprescindível que o condomínio tenha total suporte jurídico e que tenha provas, como protocolo de advertências e multas. O ponto aqui é que o condomínio terá que conseguir provar que a conduta desse condômino prejudica a comunidade do condomínio.

Encontrar um imóvel residencial para alugar não é uma tarefa fácil e exige certas doses de planejamento, paciência e dedicação. Afinal, este espaço se tornará a casa de alguém por certo tempo. Deve ser bem escolhido. Mas depois de encontrar, outro ponto merece atenção: a relação do inquilino com este imóvel. É importante que o lugar seja tratado como uma casa realmente, com todos os cuidados que ela requer. Mesmo sabendo que um dia o lugar pode passar para outro morador ou voltar para o dono. Desempenhar esse papel de “bom inquilino” é algo que pode dar um pouco de trabalho, e só acaba quando deixar de morar no local. Mas entenda: é “trabalho”, no sentido de manter tudo sob controle, de cultivar um bom relacionamento com a imobiliária e/ou dono do imóvel e de preocupar-se com a conservação do imóvel, como se fosse o proprietário. Isso torna tudo mais fácil para todas as partes. E algumas ações podem te ajudar a desempenhar bem esse papel:   Cumprir obrigações do contrato Além de facilitar  cumprir o papel de bom inquilino, é lei. O locatário tem obrigação de usar o imóvel de acordo com o que ficou previamente acordado. Se no contrato diz que o uso é para fins residenciais, não é possível usar o imóvel para qualquer tipo de comércio ou como sala comercial.   Não faça obras/reformas sem autorização O inquilino não é o dono do imóvel e, por isso, não tem qualquer autonomia para realizar reformas ou obras, por mais simples que possam parecer. Mesmo que elas sejam necessárias. Antes de qualquer mudança, é necessário conseguir uma autorização formal (escrita) do proprietário. É importante e imprescindível conservar o imóvel e devolvê-lo como foi encontrado.   Cuidar da conservação Além de não modificar a estrutura do imóvel, é preciso conservar o estado dele. Tudo bem que há uma avaliação e, ao entregar o imóvel, o inquilino deverá pintar, limpar e consertar o que for preciso.Ainda assim, é importante ter cuidado com o imóvel de forma geral, incluindo a parte elétrica, hidráulica e o que houver incluso – como armários e outros móveis embutidos, louças e janelas.   Trate bem as correspondências do locador É possível que cheguem ao imóvel cartas, documentos, revistas em nome do proprietário ou do locatário anterior. Neste caso, é importante comunicar ao locador e/ou à imobiliária e guardar essa correspondência. Ser gentil é importante e facilita a relação.   Pague as contas em dia Luz, gás e algumas despesas condominiais são de responsabilidade do inquilino, além de possíveis despesas de manutenção e operação do imóvel. É preciso ainda mais cuidado se alguma conta estiver em nome do proprietário.E, claro, também não é do feitio do bom inquilino atrasar o pagamento do próprio aluguel.